自宅を売って、自宅を購入する場合、税金面と住宅ローンの面で注意が必要です。
自宅を売って、買ったときの税金。3,000万控除、税率、住宅ローン控除
居住用の住宅（土地や建物）を売った場合に利益が出た場合、税金面の優遇があります。
3,000万円控除
不動産を売って利益が出ると所得税＆住民税がかかります。
所得税には10種類あり、不動産の売却による利益は”譲渡所得”になります。
また自宅を売却したことによる利益（所得）が発生しても3,000万円までは税金がかからない仕組みも用意されています。
税率
税額＝課税譲渡所得×税率
譲渡所得＝売却価格－（※①取得費用＋※②譲渡費用）－3,000万円控除
※①取得費・・・土地購入代金、仲介手数料、登記費用、印紙税など
※②譲渡費用・・・仲介手数料、印紙税、測量費用、取壊し費用など
注意点は建物に関しては減価償却を考慮します。
買ったときの値段と、売ったときの値段が同じだと利益が出ている感覚はないですが、税金計算上、減価償却費の分だけ利益は出ています。
上記算式にて計算した譲渡所得は、不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えるか、どうかによって掛ける税率が変わってきます。
そうそう自宅を短期に売却することは考えにくいので、多くの場合は長期譲渡所得になると思います。
| 5年以下 | 5年超 |
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 |
| 39％（所得税＆住民税） | 20％（所得税＆住民税） |
住宅ローン控除と3,000万円控除は併用不可
新しく購入する住宅で住宅ローンを控除を利用する場合、今まで住んでいた住宅を売却する際、先ほどの3,000万円の特別控除が利用できません。
・3,000万控除
・新居の住宅ローン控除
は一緒には利用できません。
それだと、税務上おいしすぎるからでしょうか。
住宅ローン控除は、
・新築住宅の場合13年間
・年末時点の住宅ローン残高の0.7％
が税金から控除できる仕組みです。
従前は１％でしたが、0.7％に改正されました。
一般住宅であれば3,000万円の0.7％で21万円を13年間引くことができます。
※ローン残高が3,000万より多い場合を想定
21万円を13年間で273万円の減税です。
先程の譲渡所得の計算をし、3,000万円の特別控除をしない場合で税金を計算してみると、どちらが特になるか判断できます。
税額＝課税譲渡所得×税率
譲渡所得＝売却価格－（※①取得費用＋※②譲渡費用）－3,000万円控除
税金が273万円より安いのであれば、3,000万円控除をせずに、住宅ローン控除を利用したほうがトクという判断です。
注文住宅の場合、つなぎ融資が必要になる可能性【住宅ローン】
ここからは、税金の話ではなく住宅ローンを中心としたお金の話です。
新しく購入する住宅のローンの審査が通ったとしても、注文住宅の場合はつなぎ融資が必要になるでしょう。
贈与や親族からお金を借りる選択もありますが。
①自宅売却、②土地の購入、③建物の完成＆引渡、と時系列でみてみましょう。
【自宅を売却】
まずは自宅を売却。
売却後から自宅が完成するまで、賃貸物件に入居すれば売却金額を建物の中間金や土地の購入に充てることができます。
売却して新居の完成まで、そのまま住む場合、今の自宅を引き渡していないため、売却代金を頂くのはもっと先になります。
【土地の購入】
新居の土地を購入し、土地のお金を払う必要があります。
土地のみで住宅ローンを受けることになり、この時点ではつなぎ融資は問題ないと思われます。
ただし、仲介手数料などのお金は住宅ローンを使えないので、ご自身で捻出する必要があります。
【建物の建築】
上棟時にまとまったお金（数千万単位）が必要になります。
この時点で自宅に住み続けているなら、つなぎ融資を受ける必要が出てくるでしょう。
贈与、手元資金があれば問題はないのですが。
自宅の売却代金を受取るのは、旧住宅を引き渡してからになるので、つなぎ融資の出番です。
つなぎ融資とは、フラット35をご利用される方で、建設土地の購入資金や建築請負契約金額に基づく（着手金、中間金等）複数回に分けての支払いが住宅ローン実行よりも先行して必要となるお客さまにご利用いただける融資制度です。
※イオン銀行HP
つなぎ融資はフラット35を利用することで、受けられるものです。
つなぎ融資はどの銀行でも受けられるものではなく、限定的です。
私が融資を受けた銀行では、つなぎ融資は未対応でした。
そのため、つなぎ融資のためにフラット35にすることも考えていました。
ただ、自宅の売却が確定したので、不動産会社の立替制度を利用しました。
つなぎ融資に近い仕組みです。
自宅を査定し、一定額まで借りることができます。
この制度を利用することで中間金の支払いはクリアできます。
・自宅の売却
・新居の完成
・建物分の住宅ローン
で立替制度を精算します。
『ひとりで独立する税理士がやっている営業、やってない営業』
『フリーランス専門税理士の独立後のあれこれ』
『家族がパニック障害になったら』
まとめ
自宅の売買は、まとまったお金が動くことで、結構焦ることもあります。
試算をしながら資金計画を立てていく必要があります。
