マンションの価格が上がっています。
自宅マンションが売れたときに利益が出れば税金がかかります。
そのときにざっくりとした税金が分かれば、不安は軽減されるでしょう。
「あっこれくらいかかるのか」と。
譲渡所得の計算
「譲渡対価－取得費（土地＆建物）－譲渡費用＝譲渡所得」
となります。
売れた金額から買ったときの金額と仲介手数料などの諸経費を引いたあとの利益に税金がかかる仕組みです。
譲渡所得に税率をかけると税金が分かります。
利率には2種類。
| 税率 | いつの支払い？ | |
| 所有期間5年以下 | 所得税30％、住民税9％ | 所得税は確定申告のとき。住民税は翌年6月 |
| 所有期間5年超 | 所得税15％、住民税5％ | 同上 |
減価償却の計算
たとえば、4,000万円で購入したマンションが4,100万円で売れたとします。仲介手数料は130万円。
「4,100－4,000－130＝マイナス30万」という計算をしたくなりますが、こうはなりません。
建物部分の価値の目減りを反映させます。
価値の目減りと言っても所得税法で決められています。
都心部のマンションだろうと、郊外のマンションでも計算方法は同じです。
「建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数＝減価償却費」で計算します。
先ほどの事例で、減価償却費が500万とすると、利益が出ることになります。
「4,100－｛（4,000－500）＋130｝＝470万」
償却率は建物の構造（木造とか鉄筋コンクリートとか）で決まっています。
マンションの償却率は0.015。
つまり1.5％くらいは毎年目減りしていると仮定して計算させます。
「1.5％の目減り×年数」で計算してあげれば、おおよその減価償却費（価値の目減り）が計算できます。
減価償却費を考えないと先ほどの事例のようにマイナス（損）が出たけど、減価償却費を加味して計算すると利益が出ているなんてこともあります。
まとめ
・売れた金額
・買ったときの金額（土地と建物が分かれている）
・住んでいる年数
・仲介手数料（売れた金額が分かれば算出可能）
を契約書を見ながら計算してみると、ざっくりの税金が分かります。
そうすることで、確定申告して時間が経ってからの住民税に怯えることなく過ごせる（もしくは心理的不安を軽減）でしょう。
